2020年4月30日
，证监会和发改委结合颁布《关于推动基础设施领域不动产投资信任基金（REITs）试点有关工作的通知》（以下简称《通知》）
，证监会同时颁布了《公开召募基础设施证券投资基金指引（试行）（征求定见稿）》（以下简称《指引》）
，引起了金融市场的沉点关注
。信任作为特定主张天然载体
，若何阐扬优势参加基础设施REITs
，成为信任公司关切的问题
。

一、基础设施REITs的政策重点

本次颁布的基础设施REITs政策对试点领域、产品模式、刊行审批流程、运营治理模式等进行了明确
，重点蕴含以下几个方面：

（一）试点领域

《通知》对基础设施REITs试点项目提出明确要求：一是聚焦沉点区域
，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等沉点区域
，支持国度级新区、有前提的国度级经济技术开发区发展试点；二是聚焦沉点行业
，优先支持基础设施补短板行业
，激励信息网络等新型基础设施
，以及国度战术性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等发展项目；三是聚焦优质项目
，要求试点项目权属清澈、已通过竣工验收、未出现沉大问题和合同纠纷等
，要求试点项目经营模式成熟可持续、产生持续可观不变的收益及现金流、较好的增长潜力
，要求试点项目提议人（原始权利人）及基础设施运营企业信誉稳重、内部节造造度健全
，拥有可持续经营能力
，最近3年无沉大违法违规行为
，基础设施运营企业还该当拥有丰硕的运营治理能力
。

（二）产品模式

《通知》划定：“试点初期
，由切合前提的获得公募基金治理资格的证券公司或基金治理公司
，依法依规设立公开召募基础设施证券投资基金
，经中国证监会注册后
，公开发售基金份额召募资金
，通过采办统一现实节造人所属的治理人设立刊行的基础设施资产支持证券
，实现对标的基础设施的收购
，发展基础设施REITs业务
。」剽就明确了基础设施REITs产品选取“公募基金+资产支持专项打算”模式
，同时也明确了基金治理人是获得公募基金治理资格的证券公司和基金治理公司
。

（三）刊行审批流程

《通知》明确了基础设施REITs产品刊行的根基流程：首先
，各省级发展鼎新委对项目出具专项定见；而后
，国度发展鼎新委将切合前提的项目推荐至中国证监会；最后
，中国证监会、沪深证券买卖所推广注册、审查法式
。

（四）运行治理要求

一是明确收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%
，有利于吸引投资者
，也切合国际通例
。二是确定了基础设施项目原始权利人的战术配售比例
，要求不得低于本次基金份额发售数量的20%
，且持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于5年
。三是确定了基金份额认购价值该当通过向网下投资者询价的方式确定
，网下投资者为证券公司、基金公司、信任公司、保险公司等专业机构投资者
。四是确定了基金资产的投向
，除了80%以上基金资产投资于单一基础设施资产支持证券全数份额表
，其余基金该当投资于利率债、AAA级信誉债或钱币市场工具
，也能够直接或间接对表告贷（但不得超过基金资产的20%）
，告贷用处限于基础设施项目维建、刷新等
。

二、基础设施REITs当前面对的问题

（一）税收优惠问题

结合境表成熟的市场经验来看
，REITs的最大优势在于其占有税收优惠
。美国的REITs作为贸易实体可享受“穿透性税收待遇”（Pass-through Tax Treatment）
，仅在投资者获得收益分配和本钱利得时进行乃岚
。香港对REITs组织层面纳税
，但在投资者层面不收税
。

税收政策的搀扶能够提高投资者持久收益率
，使REITs产品更得到市场青睐
。但是我国REITs的有关税收优惠政策尚未出台
，基础设施REITs项目参加方在各环节被沉复收税
，税种蕴含但不限于地皮增值税、契税、增值税、房产税、城镇地皮使用税、所得税等
，将影响产品收益率
。

（二）产品退出渠路问题

基础设施REITs通过特殊主张载体获得项目全数所有权或特许经营权
，占有项目齐全的节造权和措置权
，产品通常情况下处于持久的、封关式的运营状态
，投资者往往只能通过买卖退出
。若是不足活跃的二级市场
，投资者将面对退出难题从而影响其投资积极性
。

（三）产品估值问题

好多基础设施项目自身规模重大
，不足流动性
，且在某区域内往往处于唯一无二的职位
，短缺可进行横向比力的一样业态
，很难找到公允的定价步骤
。且基础设施项主张管帐政策与通常工商企业的管帐政策有所分歧
，在一些方面不适合市场评价尺度
，这也给基础设施资产的估值带来问题
。

（四）项目公司股权让渡问题

运营基础设施的项目公司往往都是国有及国有控股企业
，基础设施资产支持专项打算收购项目公司股权
，应由国有资产监督治理机构报本级人民当局核准
，并推广项目公司审计、拟让渡股权评估法式
，且准则上要通过产权市场公开进行
，必要进一步明确操作细则
。

三、信任公司参加基础设施REITs的可能蹊径分析

从目前来看
，在试点阶段信任公司尚无法担任基础设施REITs的基金治理人
，难以主导REITs产品的刊行上市
。但作为天然的特定主张载体和资产证券化市场上的沉要参加者
，信任公司在目前的政策框架下
，仍有蹊径参加基础设施REITs业务
。

（一）参加双SPV架构

基础设施REITs买卖结构为“公募基金+资产支持专项打算”
，能够借鉴类REITs产品架构设计为“公募基金+资产支持专项打算+信任打算+项目公司”的双SPV模式
。在此模式下
，信任公司对项目公司发放贷款实现“股+债”
，从而获得利钱税前抵扣、办理抵押蹬着势
。由于REITs属于股权投资
，类REITs中左袒债性的差额补足、流动性支持、原始权利人回购等条款将不会涉及
。

（二）作为网下投资者

《指引》划定
，“基础设施基金份额认购价值该当通过向网下投资者询价的方式确定”
，并且明确划定网下投资者为蕴含信任公司在内的专业机构投资者
。另表
，《指引》还划定
，“扣除向战术投资者配售部门后
，基础设施基金份额网下发售比例不得低于本次公开发售数量的80%
。”由以上划定能够得出
，投资者通过信任打算投资基础设施REITs产品拥有以下优势：一是获取肯定的议价能力
，二是能够认购更多的发售份额
。

（三）作为战术投资者

《指引》划定
，“基础设施项目原始权利人以表的专业机构投资者能够参加基础设施基金份额战术配售
，战术配售比例由基金治理人与财政照拂协商确定
，持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于1年”
，战术投资者引入在公开刊行之前
，且战术售配比例和份额都没有限度
。所以
，信任公司可积极与客户和各方机构斡旋
，积极推动优质基础设施项目刊行REITs产品
，以战术投资者的身份参加其中
，钻营更大利益
。

作者：韩 鸣 飞

起源：中 诚 研 究